Durante la fase della compravendita che prevede la raccolta dei documenti da consegnare all’acquirente ed al notaio al fine di verificarne la completezza e redigere l’atto pubblico di vendita, può capitare che ci si renda conto di non essere in possesso di tutti i documenti necessari.
Questo potrebbe accadere perché in alcuni casi si preferisce il “fai da te” piuttosto che pagare un professionista che segue le varie fasi dell’operazione oppure per superficialità.
Uno dei documenti a cui occorre prestare molta attenzione è il certificato di agibilità.
Questo perchè, seppur non costituisca un elemento essenziale per definire il passaggio di proprietà, è di fondamentale importanza disciplinare tra le Parti (acquirente e venditore) l’esistenza o meno del certificato e l’eventuale impegno del venditore a fornirlo o dell’acquirente ad esonerarlo espressamente dal doverlo fare.
Questo al fine di evitare liti nella fase successiva all’accordo che possano determinare responsabilità, causare la mancata sottoscrizione dell’atto definitivo o eventuali richieste di risarcimento danni post- rogito, ecc…
Purtroppo la materia è molto complessa per essere trattata esaustivamente in questa sede, ma con questo articolo vogliamo fornire alcuni consigli molto pratici e semplici che, se applicati, siamo certi vi faranno restare lontani dai guai!
Cos’è il certificato di agibilità
Nata nel 1888 con il Codice Sanità, la produzione del certificato di agibilità diventa obbligatorio con il Regio Decreto n. 1265 del 1934.
L’agibilità costituisce da sempre una qualità essenziale del bene ed ha la funzione di attestare la sussistenza dei requisiti minimi di “sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”.
Nel tempo e grazie ad un contesto normativo in continua evoluzione, l’agibilità ha progressivamente acquisito un ruolo centrale per attestare, in modo completo ed esteso, la regolarità di un bene immobile.
Per questo motivo, tale certificato rientra tra i documenti da consegnare all’acquirente.
E’ obbligatorio consegnare il certificato di agibilità all’acquirente?
Non vi è nessuna norma nel nostro ordinamento che pone tale obbligo in capo al venditore; pertanto, l’atto di compravendita di un immobile privo dell’agibilità non è nullo ai sensi dell’art. 1418 del C.C..
La gestione del tema è quindi demandata alla contrattazione tra le Parti.
Pertanto, è fondamentale verificare sin dalla messa in vendita dell’immobile l’esistenza o meno del certificato di agibilità così da poter essere preparati al momento di mettere nero su bianco gli accordi ed evitare così future discussioni
Cosa fare in assenza del certificato di agibilità?
La prima cosa è capire il motivo per il quale non si è in possesso del certificato e, nel caso, valutare l’opportunità di ottenerlo in quanto apprezzerà certamente il valore del bene immobile.
Nel caso in cui ci si renda conto che ciò non sarà possibile prima della data dell’atto, è opportuno inserire già nell’accordo iniziale (proposta di acquisto) un patto espresso che:
- dispensa il proprietario dall’impegno di consegnare il certificato di agibilità all’acquirente,;
- esonera il proprietario da ogni responsabilità al riguardo, facendo emergere l’espressa volontà dell’acquirente di acquisire la proprietà dell’immobile nonostante sia sprovvisto della certificazione;
- contenga una dichiarazione dell’acquirente che nella determinazione del prezzo ha tenuto debitamente conto dell’assenza della certificazione.
Qualora non venga riportato nulla o la sola dicitura “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, l’acquirente avrà comunque tutto il diritto di richiedere la certificazione in quanto, come già detto, costituisce pur sempre un documento di particolare importanza e che qualifica il bene.
Quello che farà la differenza in caso di contenzioso è l’attitudine del bene ad ottenere il certificato o meno.
Infatti, a tutela dell’acquirente che ha accettato di acquistare l’immobile sprovvisto del certificato di agibilità (potrebbe, ad esempio, essere il caso di un immobile appena consegnato dal costruttore e che rientra in un piano edificatorio più ampio, il cui rilascio della certificazione è subordinato al completamento delle opere di urbanizzazione), è consigliabile prevedere che il proprietario dichiari che l’immobile possegga tutti i requisiti di legge necessari per ottenere la certificazione, facendosi carico anche delle relative spese per ottenerlo seppur successive alla data del atto di compravendita.
Conclusioni
Come detto, la materia è completamente demandata alla libera contrattazione tra le Parti.
La cosa fondamentale è conoscerne sin dall’inizio la situazione così da evitare di sottoscrivere accordi che possano portare a contenziosi.
Il consiglio è sempre quello di evitare il “fai da te” .
