Durante il corso della vita può capitare di ricevere per successione un appartamento molto spesso appartenuto ai nostri genitori.
Nel caso in cui, per necessità o per libera scelta, si decida di venderlo è opportuno conoscere i passi da fare e le azioni da compiere per evitare di incorrere in errori che potrebbero costare caro!
La stessa attenzione che deve avere l’acquirente di un appartamento proveniente da un eredità-
L’eredità
Si tratta di una modalità di acquisto della titolarità di un diritto reale (proprietà, usufrutto, uso ed abitazione) da parte di un soggetto, a seguito della presentazione della dichiarazione di successione.
Il primo passo: la presentazione della dichiarazione di successione
La prima cosada fare per poter rivendere l’appartamento è presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate e per farlo è consigliabile rivolgersi ad un professionista per evitare di commettere errori che in futuro potrebbero comportare delle sanzioni.
La presentazione deve avvenire entro 12 mesi dalla morte del de cuius e l’obbligo ricade su tutti gli eredi, anche se solo uno si occuperà di predisporla.
Il secondo passo: l’agevolazione prima casa
Come nel caso della compravendita, anche per quanto riguarda la successione mortis causa è possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa. Nel caso di più eredi, per poterne usufruire è sufficiente che anche uno solo degli eredi ne abbia la possibilità.
In tal caso, sarà proprio quest’erede a predisporre la dichiarazione.
I presupposti per poter usufruire dell’agevolazione sono gli stessi come in caso di compravendita:
- essere residenti nel Comune dove si trova l’appartamento o acquisirla entro 18 mesi;
- non essere interamente proprietari di un altro appartamento nello stesso comune;
- non essere proprietari, neppure per quote, di altra abitazione acquistata come prima casa.
Nel caso di richiesta dell’agevolazione, al fine di evitarne la decadenza e quindi di dover versare all’erario la differenza ed eventuali sanzioni, sarà fondamentale che chi ha fatto la dichiarazione riacquisiti un’altra prima casa entro un anno dalla vendita dell’immobile ricevuto in successione.
Si consiglia di effettuare la presentazione della denuncia di successione almeno un paio di mesi prima del termine per la stipula del rogito notarile di compravendita, cosicché ci sia il tempo necessario per far sì che venga annotata presso i pubblici registri.
Il terzo passo: risalire al titolo originario
Una cosa di cui spesso non si è a conoscenza è che la successione non è un titolo di acquisto originario, ma solo un atto dichiarativo con valore esclusivamente ai fini fiscali così come lo sono il testamento e la divisione.
Per cui, nel caso in cui si voglia rivendere l’immobile, è necessario risalire al titolo originario con cui il de cuius ha acquistato la titolarità del diritto sul bene immobile.
Il quarto passo: l’accettazione tacita dell’eredità
Per poter garantire l’acquirente dal fatto che l’acquisto non verrà mai messo in discussione, precedentemente alla sottoscrizione dell’atto di compravendita occorrerà compiere un atto dispositivo attraverso il quale venga esplicitata la volontà dell’erede di accettare l’eredità: questo atto si chiama accettazione tacita dell’eredità.
Oltre ad essere una tutela necessaria per l’acquirente, ed eventualmente per la banca mutuante, per salvare il bene dal cosiddetto erede apparente, si tratta anche dell’adempimento mediante il quale, in parole povere, si diventa proprietari del bene. Con l’accettazione tacita, dopo essere stata trascritto dal Notaio, si garantisce anche il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni, senza il quale le successive trascrizioni o iscrizioni sarebbero prive di effetti.
Per garantire un risparmio, l’atto potrà essere effettuato dallo stesso Notaio che stipulerà l’atto di compravendita.
Alla persona che riceve l’eredità e che non è addetto ai lavori è comprensibile che possa sembrare una cosa “strana”, non necessaria ed anche una spesa inutile, ma si tratta di un adempimento indispensabile per poter disporre del bene e poter procedere con la vendita.
