In un precedente articolo pubblicato sul nostro blog ed intitolato “L’importanza del consulente finanziario nella scelta del mutuo per l’acquisto della nostra nuova casa” avevamo consigliato di verificare preventivamente la vostra capacità finanziaria onde evitare di farsi allettare dalla possibilità di poter subordinare l’acquisto all’erogazione del mutuo, rischiando di vedersi rifiutata la proposta proprio a causa della condizione sospensiva.
In questo articolo vogliamo quindi aiutarvi a capire i vantaggi e gli svantaggi che derivano dall’inserire tale condizione sulla proposta di acquisto.
I vantaggi
Sicuramente avere la certezza che la banca a cui state pensando di rivolgervi sia disponibile a finanziare l’acquisto della vostra nuova casa è un qualcosa che fa dormire sonni sereni.
A tal proposito, capita molto spesso che sia lo stesso dipendente dell’istituto di credito a suggerire di condizionare la proposta.
Questo accade principalmente perchè non sarà lui a deliberare la concessione del mutuo e quindi non vorrà assumersi alcuna responsabilità.
In questo modo, subordinando la proposta d’acquisto al parere favorevole per l’ottenimento del finanziamento, il potenziale acquirente non rischia di perdere la caparra versata all’accettazione della proposta, in quanto quest’ultima non avrebbe alcuna efficacia ed effetti giuridici fino alla verifica della condizione.
Bisogna però stare molto attenti a scrivere una condizione efficace e tutelante per entrambe le parti (acquirente e venditore). Apporre la frase comune “la presente proposta è condizionata al buon esito del mutuo” è la scelta migliore per andare incontro a contenziosi (seguirà un nuovo articolo dove parleremo di come scrivere una condizione sospensiva efficace).
Gli svantaggi
Se è vero che condizionare una proposta all’ottenimento del mutuo è assolutamente tutelante per l’acquirente, di contro è anche vero che una proposta di acquisto sottoposta ad una condizione di questo tipo sposta gli equilibri contrattuali palesemente a favore del proponente acquirente. Pertanto, il potere contrattuale dell’acquirente è sensibilmente ridotto in quanto il venditore dovrà accettare di:
- assumersi il rischio del mancato ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente con la conseguenza di dover restituire la caparra;
- dover attendere almeno dai 30 ai 60 giorni per avere una risposta;
- non poter accettare altre proposte.
Per questi motivi, il venditore sarà molto riluttante ad accettare tale proposta a discapito di qualcun’altro che non debba accedere ad un mutuo oppure che non abbia necessità di condizionare la proposta in quanto già consapevole della sua situazione finanziaria.
Questo anche qualora il prezzo finale offerto da voi fosse migliore rispetto a quello offerto nelle proposte non condizionate.
Una soluzione per chi non vuole rinunciare alla condizione sospensiva
Qualora per diversi motivi non si voglia assolutamente rinunciare alla condizione sospensiva relativa all’ottenimento del mutuo, una soluzione per convincere il proprietario ad accettare lo stesso la proposta d’acquisto potrebbe essere quella di concedergli la possibilità di continuare a far vedere l’appartamento, avviare trattative con altri ed eventualmente accettare un’altra proposta. L’unico suo impegno sarà quello di comunicarvi la volontà di far decadere la vostra proposta con la conseguenza dello scioglimento di ogni vincolo contrattuale tra voi.
Questo riporterebbe gli equilibri contrattuali in una situazione di maggiore equità.
Conclusioni
Al fine di essere pronti a procedere con l’acquisto senza rischiare di perdere l’appartamento, il consiglio è quello di verificare preventivamente la vostra finanziabilità affidandovi possibilmente ad un consulente finanziario esperto. Seppur dietro giusto compenso, rappresenterebbe un notevole risparmio sia in termini di tempo (per richiedere informazioni a tutti gli istituti credito) che economico, in quanto grazie alla sua esperienza, una volta analizzata la vostra posizione lavorativa e situazione economica, vi indirizzerà subito verso l’istituto di credito che valuterà essere il più adatto e che vi offra le condizioni migliori.
