L’ importanza di controllare i documenti per vendere casa in sicurezza

A differenza degli altri articoli pubblicati sul blog di LEAD, questa volta ho deciso di parlare in prima persona per cercare di sensibilizzarvi su un argomento molto delicato e troppo spesso lasciato ai margini, soprattutto dal proprietario-venditore: l’importanza di fare il check dei documenti utili per procedere ad una vendita sicura e senza sorprese.

Questo perchè quando si decide di mettere un immobile in vendita, spesso si ha come unico obiettivo quello di “strappare” all’acquirente il prezzo più alto possibile, tralasciando quanto sia importante tutelarsi e mettersi al riparo dai rischi che potrebbero derivarne in termini di responsabilità verso l’acquirente e che potrebbero comportare conseguenze economiche.

Ciò non vuol dire che se i documenti dell’immobile sono incompleti non si possa vendere, così come non è neanche vero che la vendita non nasconda delle insidie per il solo fatto che in passato l’immobile sia stato già oggetto di compravendita (magari le norme potrebbero essere cambiate rispetto a quando è avvenuta la precedente vendita). 

Possiamo invece certamente dire che è fondamentale analizzare tutto nel dettaglio, così da poter informare in modo chiaro e preciso l’acquirente ed inserire già nell’accordo iniziale tutti gli elementi che potrebbero essere oggetto di contenzioso.

Proprio per quanto concerne i contenziosi, voglio sfatare un primo mito e cioè che questi possano sorgere solo entro l’atto di vendita e che una volta presi i soldi e consegnate le chiavi si possa esclamare: “Arrivederci e grazie!”.

Purtroppo mi spiace deludervi, ma anche dopo aver stipulato l’atto di vendita potreste ritrovarvi a dover risarcire il danno, restituire parte del prezzo o addirittura tutto il prezzo oltre ia dover risarcire l’acquirente per il danno subito!

Ora vi starete chiedendo: “Addirittura?”.

Assolutamente si. 

Purtroppo la percezione dei rischi che si celano dietro una compravendita è scarsa, soprattutto a causa della superficialità e dell’inesperienza. 

Molto spesso tutto parte dal proprietario-venditore, quasi sempre poco informato in materia o consigliato male da parenti/amici che hanno venduto/comprato in passato, il quale, come detto sopra, è totalmente focalizzato sull’unico obiettivo di ottenere il miglior prezzo perdendo d’occhio l’importanza di cautelarsi quando si va a firmare un contratto.

Ed arriviamo così al secondo mito e cioè alla convinzione che basti restituire all’acquirente la caparra confirmatoria (forma comunemente utilizzata rispetto a quella penitenziale) ricevuta per essersi tolti da guai.

Purtroppo mi spiace deludervi, ma ci troviamo di fronte a qualcosa di assolutamente sbagliato e per capirlo meglio voglio farvi un esempio: 

Immaginate per un attimo di aver trovato un accordo con Tizio, il quale vi ha consegnato 50.000 euro di caparra confirmatoria a fronte di un valore dell’immobile di 300.000 euro. A sua volta, Tizio ha venduto casa sua a Caio, il quale ha dato a Tizio 30.000 euro a fronte di un valore dell’immobile di 200.000 euro. A questo punto, tra voi e Tizio sorge un problema che non vi trova d’accordo oppure che comporta uno slittamento di diversi mesi dell’atto di vendita perchè mancano dei documenti. Si aprono così vari scenari, di cui ne vado ad elencare solo alcuni: 

1. Il problema sorto tra voi e Tizio non è di facile risoluzione e per questo volete restituire quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, ma Tizio ha già venduto casa a Caio;
2. Il problema è risolvibile, ma comporta uno slittamento dei termini per l’atto di trasferimento della proprietà. Tizio, però, se vende a Caio non sa dove andare e quindi deve chiedergli se è disponibile a posticipare anche lui;
3. Tizio scopre prima del rogito che manca un documento importante e per questo motivo vi chiede una riduzione del prezzo;
4. Tizio scopre prima del rogito che manca un documento importante e non vuole più procedere con l’acquisto;
5. …e potremmo continuare così ad oltranza.

A questo punto potreste pensare: “per tutti i problemi elencati sopra ho la soluzione”. Benissimo!
Ma siete certi di poter avere la soluzione per tutti i problemi che non ho elencato?

Ora, provate per un momento a mettervi nei panni di Tizio, il quale potrebbe ad esempio ritrovarsi con un problema non risolvibile in tempi brevi sulla casa che deve comprare, ed al contempo obbligato a vendere casa a Caio per non rischiare a sua volta contenziosi. Pensate che Tizio sarà felice e non proverà a rifarsi su di voi chiedendovi il risarcimento dei danni che subirà?

Per concludere, il consiglio che vi voglio dare è quello di non sottovalutare l’importanza di analizzare nel dettaglio la documentazione dell’immobile, magari rivolgendovi ad un professionista che conosce la materia, sa dove si potrebbero nascondere le insidie e come affrontarle. Rivolgersi ad un professionista ha un costo, ma forse quel costo potrebbe essere di gran lunga inferiore al danno che si potrebbe subire e per questo trasformarsi magicamente in uno dei migliori investimenti possibili.

Articolo di Francesco Loprete

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